المنطقة الحرةشئون مصرية

المهندس عصام امام عبدالمجيد  يكتب لـ ” المحروسة نيوز” عن :نظرة على مسودة إشتراطات البناء الجديدة المقترحة وعلاقتها بقانون التصالح فى مخالفات البناء

في يوم 20 مارس، 2021 | بتوقيت 5:21 مساءً

تنتظر كافة القطاعات الإقتصادية بصفة عامة وقطاع التشييد والبناء بصفة خاصة الإشتراطات البنائية الجديدة المقترحة وإشارة البدء فى الحصول على رخصة البناء الجديدة ومن ثم التنفيذ بالنسبة للمبانى الجديدة أو استكمال التعلية بالنسبة للمبانى المقامة وتم ايقاف الأعمال بها حتى الدور الرابع فقط .

وقد طالعتنا وسائل الإعلام المختلفة من خلال بعض السادة المسئولين عن هذا الملف بعض الملامح الخاصة باشتراطات البناء الجديدة المقترحة والتى من أهمها :

– تحديد أقصى ارتفاع بأرضى وأربعة أدوار لأى عقار جديد :

  يعد ذلك اهدارا للقيمة الإقتصادية للأرض التى يصل فيها سعر متر الأرض اكثر من 100 ألف جنيها فى بعض المناطق وأكثر ولا يعقل أن تخرج الرخصة بحد أقصى أرضى وأربعة أدوار مقارنة بالعقارات التى خالفت القانون وتم بناء أبراج بارتفاعات تعدت 13 دور وأكثر فى مثل هذه المناطق وتقوم الدولة بالتصالح معهم على هذه الإرتفاعات .

– عدم السماح بانشاء عقارات على الأراضى التى مساحاتها أقل من 200 متر مربع :

بنظرة متخصصة لهذا الشرط أطرح سؤالا على السادة المسئولين عن هذا الملف هل قاموا بإعداد حصر لعدد قطع الأراضى والمبانى القائمة فى أنحاء مصر والتى مساحاتها أقل من 200 متر مربع أكيد الإجابة ستكون لا وبالتالى لا يعقل وضع اشتراطات بنائية ضد مصلحة المواطنين لأنه ببساطة اذا كانت العقارات التى تم تقديم التصالح عليها وهى مخالفة وصل عددها أكثر من 3 مليون طلب تصالح ومعظمها مساحات أراضيها أقل من 200 متر مربع فى جميع محافظات مصر فكيف يتم تقييد المواطن الملتزم وتعاقبه الدولة على التزامه وعدم مخالفة القانون ومكافئة المخالف بالبناء بدون ترخيص بالتصالح معه سواء كان الإرتفاع أكثر من عرض الشارع مرة ونصف أو مساحة أرضه أقل من 200 متر مربع وأحيانا أقل من 100 متر مربع وعليهم أيضا أن يقارنوا مساحات النماذج المعمارية التى وضعتها الدولة فى معظم المناطق العمرانية الجديدة سواء مشروع ابنى بيتك وهرم سيتى والاسكان الإجتماعى والاسكان المتوسط ليكتشفوا أن معظم مساحاتها أقل من 200 متر مربع .

– ترك مسافات ارتداد والبناء على نسبة من الأرض :

هذا الشرط يصلح للأراضى التى لها تقسيم جديد معتمد فى التجمعات العمرانية الجديدة ولكنه لا يصلح داخل الكتلة السكنية الحالية بكافة محافظات مصر وليس من المعقول أن يكون العقار المخالف المجاور لقطعة الأرض قد قام بالبناء على كامل مسطح أرضه وبدون أية ارتدادات ويقوم المشرع بمعاقبة الملتزم بهذا الشرط المجحف ليستفيد به العقار المخالف بفتح فتحات على هذه الإرتدادات وهو يعلو فى السماء لأكثر من 13 دورا .

– توفير جراج داخل كل عقار للتغلب على مشكلة الزحام المرورى والتكدس بالشوارع :

هذا أمر مطلوب ولكن من الصعب تنفيذه فى بعض مساحات الأراضى وكان يجب على المشرع أن يضع بديلا بقيام الدولة بتوفير أماكن مفتوحة قريبة من العقارات المطلوب رخصة لها يتم تنفيذ جراجات متعددة الأدوار بها كما أن العقارات المخالفة التى يتم التصالح عليها لن يجبرها قانون التصالح على تنفيذ ذلك وبالتالى يكافأ المخالف مرة أخرى .

– الإقتراح الأسوأ :

طالعنا أحد المسئولين عن هذا الملف بأن هناك اقتراح تعرضه الدولة على أصحاب الأراضى المتضررين من الإشتراطات البنائية الجديدة بخيارين أولهما تعويضهم بقيمة الأرض طبقا للقانون وترك أراضيهم واستغلالها فى تحويل هذه الأراضى الى جراجات يتم تنفيذها بطريقة ميكانيكية والخيار الثانى تعويضهم بقطع أراضى بنفس المساحة فى مناطق أخرى وعلى الرغم من صعوبة هذا الاقتراح بالبديلين لأنه يعتبر سلب لملكية المواطن المصانة بحكم الدستور فى المادة 34 منه الا أنى أرى اذا وافق صاحب الأرض على الحصول على التعويض المناسب طبقا للسعر السوقى الحالى فلا بأس ولكنى أشير الى أن الدولة تركت المخالف أيضا يبنى عقارا مخالفا بدون ترخيص ولم تأخذ منه حقها الفعلى ولجأت الى أخذ حقها من المواطن الملتزم .

– أراضى المتخللات والعقارات المخالفة :

لم تتعرض مسودة الإشتراطات البنائية المقترحة لموقف أراضى المتخللات سواء على الأراضى الزراعية التى فقدت مقومات الزراعة أو المتخللات داخل الكتل السكنية من أراضى أو فيلات  فى كافة محافظات مصر وكل هذه المتخللات نشأت نتيجة بناء العقارات المخالفة التى تقوم الدولة بالتصالح معها بارتفاعاتها الشاهقة ومساحاتها الصغيرة والكبيرة  وبدون جراجات أو ارتدادات وتركت أصحاب المتخللات سواء أراضى أو فيلات بدون أية حلول وكأن الهدف أيضا هو معاقبة المواطن الملتزم .

– العلاقة المتناقضة بين اشتراطات قانون التصالح ومسودة الإشتراطات البنائية المقترحة :

حينما صدر قانون التصالح فى مخالفات البناء لم يكن فى حسبان الدولة اصدار اشتراطات بنائية جديدة تتعارض مع اشتراطات التصالح فى مخالفات البناء وكان يجب اصدار اشتراطات بنائية للعقارات المخالفة مثل المسودة المقترحة تشترط مثلا أقصى ارتفاع وتنفيذ جراج أسفل كل عقار مخالف وعدم تحويله الى محلات تجارية ولكن تم الإهتمام بالسلامة الإنشائية وهذا شىء بديهى والاهتمام بخط التنظيم وعدم الإعتداء عليه وتركت المخالف ينعم بنعمة المخالفة من حيث الإرتفاع دون رابط بل تعدى عرض الشارع اكثر من مرة ونصف وتعدى على حدود الإرتفاق للجار وعدم تنفيذ جراج وتنفيذ محلات بدلا منه الأمر الذى يؤدى الى مشاكل للإدارة المحلية عند طلب مواطن ترخيص بناء أو تعلية لعقار ملاصق لعقارات مخالفة بهذه المواصفات ويرفض طلبه أو يتم الزامه بالإشتراطات البنائية الجديدة وهذا يعتبر ظلم وعدم مساواة بين المخالف والملتزم وقد ينتج عن ذلك سلوكيات تخالف الإشتراطات يجب على المشرع مراعاة ذلك .

الخلاصة :

– حيث أن الدولة قد وافقت على مبدأ التصالح بالأوضاع الحالية للمبانى المخالفة سواء الإرتفاعات أوالمساحات على سبيل المثال يجب عليها أيضا أن تراعى مصالح المواطنين الذين التزموا بعدم المخالفة وانصافهم لإحترامهم قوانين الدولة وإعادة النظر فى مسودة الإشتراطات البنائية المقترحة بمساواتهم بالمثل و دراسة تعويض المواطن الملتزم باصدار قانون يعطيه الحق فى الحصول على ترخيص لبناء عقار طبقا للإشتراطات التى سيتم الموافقة عليها لأصحاب المبانى المخالفة سواء داخل المدن أو المتخللات الزراعية طالما أن الحياة فى وسط هذه العقارات أصبحت صعبة فى ظل غياب البيئة الصحية المحيطة .

– اعداد اشتراطات بنائية واحدة تسرى على حالات التصالح ويمكن أيضا تطبيقها على المبانى المطلوب تنفيذها مستقبلا لكى يكون شكل الكتلة العمرانية من حيث الإستعمالات والإرتفاعات واحدة وحل مشكلة المتخللات سواء داخل الكتلة السكنية أو فى الأراضى الزراعية فى كل منطقة سكنية أو منطقة زراعية فقدت مقومات الزراعة .

– عدم فرض سياسة الأمر الواقع من قبل الدولة مع المواطن الملتزم سواء تنفيذه الإشتراطات البنائية الجديدة المجحفة أو تعويضه بموقع آخر لا يرغب فيه أو مقابل مادى لم يتم تحديد أسس التقييم له وتشجيع الإستثمار العقارى لمساعدة الدولة فى حل مشكلة الإسكان المتزايدة نتيجة الزيادة السكانية السنوية .

كاتب المقال

المهندس عصام امام عبدالمجيد

رئيس ادارة مركزية للمعلومات بالهيئة العامة للتنمية السياحية سابقا

رئيس ادارة مركزية للبيئة بالهيئة العامة للتنمية السياحية سابقا

مدير عام متابعة تنفيذ المشروعات بالهيئة العامة للتنمية السياحية سابقا

ماجستير تخطيط مدن – هندسة الأزهر

مقالات ذات صلة

إغلاق