رؤية قانونية تحليلية للقانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر..
حيث صدر بالأمس الأحد الموافق ١٠ صفر لسنة ١٤٤٧ ه … ٤ أغسطس لسنة ٢٠٢٥ م القانون المرافق والذى سأقوم بتحليله بشكل مجرد وحيادى….
اولا: – صدر القانون فى ١٠ مواد مقسمة الى الاتى…
الماده الاولى:-
تتحدث عن على من تسرى احكام هذا القانون، وكذلك القوانين التى سيتم إلغائها وفقاً لهذا القانون…
وهو أشار إلى القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وكذلك القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ والخاص بالاماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى..
المادة الثانية:-
تتحدث وبشكل مباشر عن حق المؤجر فى طرد المستأجر بعد مرور خمسة سنوات إذا كانت الوحدة المؤجرة لغير غرض السكن مثل الشركات والعيادات ومكاتب المحاسبة وكافة المشروعات التجارية ، أما إذا كانت الوحدة المؤجرة لغرض السكنى فيحق للمالك أن يطرد المستأجر بعد مرور سبعة سنوات من تاريخ نشر هذا القانون…
المادة الثالثة:-
جاءت باستحداث أمر جديد وهو تكوين لجنة لحصر تختص بتقسيم المحافظة إلى مناطق متميزة ، ومتوسطة ، وإقتصادية ويصدر مجلس الوزراء قرار بقواعد ونظام عمل هذه اللجان ، ويجب أن تنتهى أعمال هذه اللجنة خلال ٣ أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز لرئيس الوزراء مد هذه المدة..
المادة الرابعة:-
تم تقسيم المناطق على مستوى المحافظة إلى ثلاثة أقسام
القسم الأول:- المناطق المتميزة تكون القيمة الإيجارية الشهرية لتلك الأماكن والمؤجرة لغرض السكنى بزيادة قدرها عشرين مثل القيمة الإيجارية السارية حالياً ، وبحد أدنى ألف جنيه.
القسم الثانى :- المناطق المتوسطة .
تزاد القيمة الإيجارية بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية وبحد أدنى مبلغ وقدره أربعمائة جنيه .
القسم الثالث:- الحد الأدنى للزيادة ٢٥٠ جنيه .
إلتزامات المستأجر أن يتم تطبيق الزيادة بداية من الشهر التالى لتطبيق هذا القانون …
المادة الخامسة:-
الزيادة فى قيمة الإيجار للوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية السارية.
المادة السادسة:-
الزيادة السنوية الدورية لكل الحالات السابقة نسبة ١٥%
المادة السابعة –
أضاف القانون بعض الحالات التى يجوز فى حالة توافرها طرد المستأجر وبشكل عاجل دون إنتظار المدة المقررة
وهى .
* إذا ثبت ترك المستأجر للمكان المؤجر مغلقآ لمدة تزيد عن سنة دون مبرر.
* إذا كان المستأجر يمتلك وحده سكنيه أو غير سكنية قابلة للإستخدام فى ذات الغرض للوحدة المؤجرة.
وفى نهاية المادة أضاف المشرع ميزة أخرى وكارت قوة للمالك وهو فى حال إمتناع المستأجر عن الإخلاء يحق للمالك أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة إصدار أمر بطرد المستأجر الممتنع عن الإخلاء..
وفى نفس الوقت أعطى المشرع الحق للمستأجر الرجوع الى القضاء العادى لتقاضى المالك عما وقع عليه من ظلم..
المادة الثامنة.
تتحدث عن كيفية حماية المستأجر الذى سيتضرر من تطبيق هذا القانون وسيتم طرده هو وأسرته من مسكنه الخاص بعد انتهاء المدة المحددة فى هذا القانون…
أشارت المادة إلى أحقية المستأجر فى تقديم طلب للحصول على وحدة سكنية بديلة للجهة المختصة مرفق معه المستندات المطلوبة وإقرار الإخلاء.
المادة التاسعة.
تتحدث عن الغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977 ، وكذلك القانون رقم 136 لسنة 1981، وكذلك تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 6 لسنة 1997.
المادة العاشرة. تشير إلى تطبيق هذا القانون ويتم العمل به إعتبارآ من اليوم التالى لنشره ، أى أن هذا القانون قد أصبح واجب التطبيق فى الوقت الحالى.
التحليل و الرؤية..
من مميزات هذا القانون أنه قام بحماية المالك غير القادر على الانتفاع من ماله فهو يملك وحدات سكنية ولكن مع إيقاف التنفيذ وقد يكون هذا المالك لديه اولاد ولا يستطيع شراء وحده سكنيه لهم للزواج فيها تلك المفارقة الغريبة التي تحدث في مصر…
ومن مميزات هذا القانون أيضا أنه يحاول عمل حالة من التوازن بين المؤجر والمستأجر ، فهو أعطى حقوق للمالك مقابل حقوق للمستأجر وأعطى مدة قد تكون كافية للبعض وقد تكون غير كافية للبعض الآخر فى الإخلاء..
أما على النقيض فإن القانون به عدة عيوب منها القانونية وغير القانونية وذلك على سبيل المثال.
اولا. أشار القانون المرافق فى مادته الثانية على أن يتم طرد المستأجر بعد مرور خمسة سنوات أو سبعة سنوات فى حال توافر الشروط مجردة من أى شىء أو سبب ، أى أن بمجرد انتهاء المدة المحددة سيتم طرد آلاف الأسر فى الشارع وهذا فى حد ذاته سيصنع أزمة سكنية غير طبيعية ، بالإضافة إلى إرتفاع قيمة ايجارات المساكن على المواطن الذى لا يمتلك وحدة سكنية له ولأسرته.
أشارت المادة 3 إلى تكوين لجنة فى كل محافظة للقيام ببعض المهام المتعلقة بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، ولكننا كقانونيين نضع بعض التساؤلات ماهى قوة القرارات التى ستتخذها تلك اللجنة وهل هى قابلة للإلغاء أو التعديل أو التعرض لعدم الدستورية كما عصفت المحكمة الدستورية العليا باللجنة الإدارية القضائية التي اشار إليها قانون العمل السابق والذى حكم فيها بعدم الدستورية وهى الآن كالعدم سواء..
ماهى مهمة اللجنة تحديداً وهل اللجنة وتكوينها سيختلف من محافظة إلى أخرى ؟
أسئلة كثيرة تدور حول دور هذه اللجنة ومهامها على سبيل الحصر وهل ستكون منحازة للمؤجر أم المستأجر ؟
أن القانون المرافق لم يكتفى بالزيادة المقررة من قبل اللجنة ولكن أضاف مادة أخرى للزيادة السنوية الدورية بواقع ١٥ %
وأعتقد من وجهة نظري المتواضعة أن تلك الزيادات تقع عبء كبير على المستأجر خاصة وأنه الطرف الضعيف فى تلك العلاقة التعاقدية.
اشار القانون إلى الإخلاء الفورى والحال بعد انتهاء المدة المحددة ولم يستثنى أحد ، كنت أتمنى أن يتم استثناء المستأجر الأصلي صاحب التعاقد الأول مع المالك من هذا خاصة وأن المستأجر الأصلي صاحب التعاقد الأول أغلبهم كبار سن وأصحاب معاشات ولا يملكون من حطام الدنيا شئ سوى تلك الوحدة المؤجرة..
ألغى القانون المرافق القوانين الآتية أرقام 49لسنة 1977، والقانون رقم 136لسنة 1981 فى نفس الوقت أشار فى المادة السابعة منه إلى أسباب الإخلاء المبينة في المادة 18 فى تلك القوانين الملغاة وهذا يعد تناقض قانونى واضح من وجهة نظري المتواضعة …
وأخيراً أشار القانون المرافق إلى قيام الدولة بتعويض المتضررين والمستأجرين بوحدات سكنية لهم فى حال تقدمهم للحصول على وحدة سكنية بديلة ، ولكن لم يوضح القانون طريقة التقدم والمدة الزمنية التى سيستلم فيها المستأجر المتضرر من هذا القانون الوحدة السكنية ، والسؤال الأهم هل ستكون الوحدة السكنية البديلة فى متناول الوضع الاقتصادي للمستأجر وأسرته خاصةً إذا كان رب البيت من أصحاب المعاشات ومن محدودى الدخل أم أن الوحدة السكنية البديلة ستكون لمن أستطاع إليها سبيلا.
تحياتي للجميع 🌹
مؤسسة أبوزيد لأعمال المحاماه والاستشارات القانونية
ت /01153471989————01067078791
